재개발 재건축 차이점 및 투자시 유의사항

재개발 재건축 차이점 및 투자시 유의사항. 대도시 도심의 좁은 골목길과 낙후된 정비기반시설, 주거시설을 보셨나요? 이런곳은 시간이 갈수록 노후화 되어 삶의 질이 떨어지고 있습니다. 이러한 노후된 주거 환경을 개선하고 부족한 주택의 수요를 충족하기 위한 방법으로 도심의 재개발 재건축 이외에는 대안이 없는 것 같습니다.

이번 포스팅은 재개발 재건축 차이점 및 투자시 유의사항에 대해 간략히 알아보겠습니다.

재개발 재건축 차이점

재개발 재건축은 기본적으로 도시및 주거환경정비법(도정법)에 의해 진행되는 도시환경정비사업의 한 분야로 노후된 도심지 주거시설을 정비한다는 기본 개념은 비슷하지만 아래와 같이 각각 다른 차이점을 가지고 있습니다.

재개발은 구역내 도로,상수도,하수도,전기,통신 등 모든 시설을 일제히 정비하는 사업이고 재건축은 도로및 상하수도등 기반시설은  갖추어진 곳에 낡은 집들만 철거하고 새로운 신축 아파트의 형태로 짓는 것을 말합니다.

 

재개발은 사업지내의 기반시설 전부를 정비하다보니 공공성과 공익성의 목적이 강하고 재건축은 낡은 집을 새것으로 신축한다는 의미에서 사익성을 목적으로하는 측면이 강합니다.

 

"서울시 정비사업 정보망" 자세히 보기 ▶

 

정비사업 정보몽땅

재개발

• 도로,상하수도,공원,전력등 정비기반시설이 열악한 지역에 있는 노후 불량 건축물이 밀집한 지역을 정비하는 사업입니다.
• 주로 단독,다세대주택 밀집지역에  차량이 통행하기 어려운 좁은도로와 저층의 구옥이 많은 곳입니다.

재건축

• 도로,상하수도,공원,전력등 정비기반시설은 양호하나 노후 건축물이 많은 지역을 정비하는 사업입니다.
• 주로 낡은 아파트를 새로 짓는 경우가 대부분이며 가끔 도로와 상하수도가 잘 정비된 양호한 단독주택지역도 재건축으로 시행하는 경우 있습니다.

도시및 주거환경정비법(도정법) 사업종류 6가지

1.주거환경개선 사업
도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는지역으로 정비기반 시설이 극히 열악,노후 불량 건물이 과도하게 밀집된 지역에서 시행

2.주택재개발 사업
정비기반 시설이 열악,노후 불량 건물이 밀집된 지역에서 시행

3.주택재건축 사업
정비기반 시설은 양호,노후 불량 건물이 밀집된 지역에서 시행

4.도시환경정비 사업
상업지역,공업지역등에서 도시환경을 개선하기 위해 시행

5.주거환경관리 사업
단독주택,다세대주택이 밀집한 지역,정비기반 시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거 환경을 보전,정비,개량하기 위해 시행

6.가로주택정비 사업
노후 불량 건물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행

재개발 재건축 차이점 특징 비교

 

재개발은 초과이익 환수제가 없는 반면 재건축은 초과된 이익에 대해 환수하는 조항이 있습니다. 또한, 재개발은 세입자나 상가에 대해 이주비및 보상이 있는 반면 재건축은 세입자에 대한 보상대책이 없습니다. 재개발은 토지나 건물중 어느 하나만 소유하더라도 조합원 자격이 주어지는 반면 재건축은 토지와 건물을 동시에 소유해야 조합원 자격이 주어집니다.

구분	재개발	재건축
목적	노후 기반시설정비+ 노후주택 정리등 지역 공공의 발전에 우선	노후 건축물의 신축으로 지역공공 기반 시설 정비는 없음
시행요건	노후도,접도율등의 요건 충족시	안전진단 통과시
조합원 자격조건	토지소유자 건물소유자 지상권자	건축물과 그 부속토지를 동시에 소유한자
동의율	토지등 소유자 3/4이상과 토지면적 1/2이상이 모두 동의	전체구분소유자3/4이상(동별 소유자 과반이상)과 토지면적 3/4이상 모두 동의
임대주택	15% 이하 의무 건설	사업허가 조건에 따라 다름
초과이익환수	없음	있음
세입자보상	세입자 주거이전비,영업보상비 있음	없음
시공방식	도급제	도급제, 지분제

재개발 재건축 투자시 기본적으로 확인해야 할 사항

1.사업명확인 ( 각 지방자치 단체 홈페이지 자료실 확인 )

2.부지면적 / 용적율/건폐율 확인

3.신축후 최종 세대수 / 조합원 수

4.평형별 건립세대 확인

5.현재 사업 시행단계 확인

6.지역입지 분석 ( 교통,교육,환경,직장등 )

7.지분시세분석

8.인근 지역 신축 아파트 등 비교대상 시세분석

9.동의율.분담금.추가분담금.이주비 대출 등등 파악.

10.중개업소 방문후 투자가능 매물현황 파악

 

재개발 재건축 차이점 투자시 유의사항.

 

1.추가분담금및 이주비 대출의 조건을 확인 ( 무주택자, 처분조건 1주택자만 규제지역에서 가능 )하여 자금 준비하여야 합니다.

2.재개발, 재건축은 규제사항이 많고 현금청산될 가능성도 많으므로 전문 지식이 풍부한 중개업소와 거래를 하여야합니다.

3.재개발 조합원 지분을 투자(매입)할때는 건물 철거전과 철거후에 따라 취득세 세율이 달라지니 확인하셔야 합니다.

4.재개발 물건지의 경매 사이트를 통해 재개발 지역 인근 물건 시세등을 확인합니다.

5.재개발의 경우 자신이 사업후 배정받기를 원하는 평형에 필요한 구입 대지지분의 크기를 판단하여 구입합니다.혹시 지분이 적으면 현금 청산 될수도 있으므로 반드시 확인합니다.

6.전환 다세대 주택( 다가구에서 다세대로 전환된 주택 )의 경우 현금청산 될수도 있으니 확인합니다.

이상으로 재개발 재건축 차이점 및 투자시 유의사항에 관련된 내용을 정리해 보았습니다.