2022. 5. 2. 18:53ㆍ카테고리 없음
우선변제권과 최우선변제권개념잡기 . 살아가면서 늘 반복되는 전세집을 구할때 신경써야 될 부분은 많지만 집의 상태나 전세금은 개인적인 기준과 마련할수 있는 자금에 따라 잘 판단하면 되는데 서류적인 문제는 늘 어렵습니다. 공인중개사를 믿고 계약을 맡기기는 하지만 뭔가 모르게 나도 좀 알고 있어야 마음이 편하죠.
이번 포스팅에서는 전세집을 구할때 우선적으로 살펴봐야할 우선변제권과 최우선변제권의 개념을 잡아보겠습니다.
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우선변제권과 최우선변제권이 언제 필요 할까요?
이 두가지는 전문적인 법률용어로 평소에는 별 필요가 없습니다. 그러나 내 전세집이 경매에 넘어가면 이 두가지 권리가 막강한 효력을 발휘하죠.
글자 그대로 해석하면 "우선변제권 = 먼저 돈을 돌려받는다" "최우선변제권 = 다른 어떤 권리보다 가장먼저 돈을 돌려받는다" 정도로 이해하시면 됩니다.
예를 들어, 집주인이 은행에 돈을 빌리고 저당권을 설정합니다. 시간이 흘러 돈을 갚지 못하면 은행에서 경매를 진행합니다. 이때, 전세금을 주고 집에 들어온 세입자는 전세금을 어떻게 돌려받을까요?
이러한 경제적인 약자인 세입자를 보호하기위해 우선변제권과 최우선변제권이 이라는 제도가 생겼습니다.
우선변제권
기본개념은 전세집이 경매(공매)로 넘어갈 경우 낙찰금액에서 나보다 후순위에 있는 권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로 우선변제권을 획득하기 위해서는 아래와 같은 2가지 요건이 필요합니다.
1. 대항력
대항력은 대항요건을 갖추면 발생하는데 대항력은 주민센터에 전입신고를 하고 주택을 점유하면 그다음날 새벽 0시부터 효력이 발생합니다.
경(공)매시 대항요건이 말소기준권리( 저당권,압류 등 ) 보다 빠르면 대항력을 인정 받을 수 있습니다.
즉, 전입신고시 등기부등본에 은행등의 선순위가 없을 경우에 대항력을 인정 받습니다.
2. 임대차 계약서 확정일자
임대차 계약서 원본에 주민센터( 또는 등기소)에서 발행하는 확인 날인을 받으므로써 법적으로 정당한 임대차 계약이 성립되었음을 확인하는 절차입니다.
우선변제권과 대항력과의 관계
우선변제권과 대항력은 별개의 개념으로 대항력은 갖추고 있는데 세입자가 깜박잊고 임대차 게약서에 확정일자를 받지 않은 상태에서 경매가 진행되면 어떻게 될까요? 이 경우에는 대항력을 갖추었으므로 낙찰자(새로운 집주인)에게 대항하여 조증금을 받을때까지 집을 비워주지 않을수 있고 본인의 계약기간이 끝나면 낙찰자로 부터 보증금을 청구하면 됩니다.
그럼 우선변제권은 왜 필요할까요?
우선변제권은 쉽게 생각하면 경매가 진행되었을때 배당을 받을수 있는 순서를 정하는 권리 정도로 이해하시면 됩니다. 예를 들어 경매가 진행될때 우선변제권이 있다면 그 순위에 따라 배당을 받으면 되고 없으면 대항력에 따라 낙찰자에게 받을 수도 있습니다.
우선변제권 행사시 주의사항
전세집이 경매가 진행되면 배당신청을 하는 절차가 있는데 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자의 경우 배당신청을 하시면 됩니다. 여기서 주의할 점은 만약에 배당신청을 한다면 배당금액을 받고(전세금을 전부 돌려받는다는 가정하에) 이사를 나가겠다는 의미입니다.
만약 주변의 전세금이 폭등하고 전세입자 본인 또한 계약기간이 많이 남은 상황에서 이사갈 집을 구하기 어려운 경우는 대항력만 유지 된다면 배당을 받지않고 새로운 낙찰자에게 계속 거주할 의사를 밝히고 계속 거주하면 됩니다.또한 계약갱신 청구권이 남아있다면 그것도 나중에 쓰시면 됩니다.
최우선변제권
최우선변제권은 우선변제권 보다 더 막강한 권리로 말소기준권리(선순위 근저당권 등)보다 우선해서 전세 보증금을 변제 받을수 있습니다. 이와 같은 권리를 인정하는 이유는 주택 임대차 보호법산 가장 약자인 소액임차인의 보증금을 조금이나마 보장해주기 위한 제도입니다.
최우선변제권의 큰 장점은 최초 전입시에는 저당권보다 후순위라 대항력이 없더라도 경매전까지 대항력(전입신고+점유)만 갖춘다면 법이 보호해 준다는 점입니다.
최우선변제권의 성립요건은 아래와 같이 3가지로 구성됩니다.
- 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 이하의 소액임차인 일것.
- 주택의 경매 개시결정등기전까지 대항력 요건을 갖출것.
- 경매 진행시 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.
최우선 변제금이 적용되는 소액보증금범위
서울지역에서 2021년 5월 11일 이후 근저당이 설정된 집에 전세로 들어갈때 보증금이 1.5억 이하일 경우 최대로 받을수 있는 최우선 변제금은 5천만원 이하입니다.
최우선변제권에 관련된 자세한 내용은 아래글을 참고하시기바랍니다.
최우선변제권 행사시 주의사항
최우선으로 변제받는 금액은 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액입니다. 만약 최우선변제를 받고도 모자란 보증금은 우선변제권(대항력+확정일자)을 가지고 있다면 다른 권리순서들과 경합하여 받을수 있습니다.
이상으로 우선변제권과 최우선변제권 개념잡기에 관련된 내용을 살펴보았습니다.